房地产估价报告 估价项目名称：广东省珠海市拱北迎宾大道迎宾广场首层南翼商场、北翼商场及地下车库 委 托 方：李腾龙 估 价 方：深圳市世联房地产评估有限公司 估 价 人 员：曹旭明 赖琳玲 梁兴安 估价作业日期：2003年8月29日至2003年8月30日 估价报告编号：世联咨字[2003]09001号 目 录 一、致委托方函………………………………………………………………1 二、估价师声明………………………………………………………………3 三、估价的假设和限制条件…………………………………………………4 四、估价结果报告……………………………………………………………5 五、估价技术报告……………………………………………………………9 六、附件………………………………………………………………………18 (一) 房地产抵押贷款保证额测算表 (二) 物业位置图 (三) 物业照片 (四) 产权资料 (五) 评估机构资质证书 一、致委托方函 李腾龙阁下：
根据贵方委托，我们对位于珠海市拱北迎宾大道迎宾广场首层南翼商场、北翼商场及地下车库进行了评估。估价目的是：为委托方以估价对象向银行申请抵押贷款提供参考依据，估价时点是：2003年8月29日。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用市场比较法进行了评定估算。确定委估房地产的房地产抵押价值，其评估总值为人民币205,555,990元，大写金额人民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整。
评估结果明细表 物业名称 建筑面积（平方米）
评估单价 （元/平方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值 （元）
迎宾广场首层南翼商场 4,186.25 25,000 104,656,250 迎宾广场首层北翼商场 4,889.46 19,000 92,899,740 小计 9,075.71 197,555,990 物业名称 车位数 （个）
评估单价 （元/个）
评估总值 （元）
迎宾广场地下车库（建筑面积4,544.46m2）
160.00 50,000 8,000,000 合计 205,555,990 25,118,691 180,437,299 此页无正文 深圳市世联房地产评估有限公司 法人代表代理人：
二○○三年八月三十日 二、估价师声明 我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我司估价人员曹旭明、曹亚琨已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。
签 名 (盖 章) 估 价 员: 注册房地产估价师: 审 核: (注册房地产估价师) 三、估价的假设和限制条件 1、我们评估采用公开市场价值标准，即在评估日对物业利益进行合理销售的最佳价格。这里假设：
(1) 自愿销售的卖主；
(2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
(3) 在此期间物业价值将保持稳定；
(4) 该物业可以在公开市场上自由转让；
(5) 不考虑特殊买家的额外出价。
2、本评估报告遵循估价时点原则、替代原则等估价原则。
3、假定委估地产所有权无争议，地产被估价时无权利之争议，是可以进行市场估价的。
4、我们没有进行实地丈量，评估物业之建筑面积参照《房地产权证》等资料所记载数据，均认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。
5、估价人员查勘了评估物业视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。
6、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。
7、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。
8、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
四、估价结果报告 (一)委托估价方 委 托 人：李腾龙 地 址：深圳市福田区福强路沙尾工业区303栋2层 联系电话：13808836002 (二)受托估价方 受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司 单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层 资质证书：深中服资（评）字002号 法人代表：佟 捷 联系电话：（0755）82080800 (三)估价对象 1、物业明细表 物业名称 《房地产权证》编号 粤房地证字第号 权利人 建筑面积 （㎡）
契价 （元）
土地用途 迎宾广场首层南翼商场 1269171 丰俊实业有限公司 4186.25 —— 商业 迎宾广场首层北翼商场 1229483 4889.46 —— 迎宾广场地下车库 （160个车位）
4544.46 —— 合计 13620.17 —— 2、产权状况 物业名称 迎宾广场首层南翼商场、北翼商场及地下车库 使用期限 50年(1991.3.1~2041.3.1) 土地用途 商业 房屋权属来源 1998年更名 土地权属来源 出让 产权核准日期 1998年2月16日 他项权利摘要 委估物业已设定抵押权，设定日期为1998-6-30至2004-6-30止。
（四）估价目的 为委托方以估价对象向银行申请抵押贷款提供参考依据 （五）估价时点 2003年8月29日 （六）价值定义 房地产抵押价值：以公开市场价值做标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，同时考虑房地产处分转让时可能发生的税费和补交地价等因素对价值的影响。
（七）估价依据 ·《房地产权证》；
·《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
·《珠海统计年鉴2002年》；
·政府相关政策法规；
·估价人员的实地查勘和市场调查；
·委托方提供的其他资料。
（八）估价原则 合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格；
最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用原则为前提估价。
（九）估价方法 委估物业用途为商场、地下车库，珠海市存在商场及地下车库物业的可比市场案例，故我们采用市场比较法进行计算。
市场比较法原理：是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
（十）估价结果 委估物业在估价时点的评估价格如下：
见下页 物业名称 建筑面积（平方米）
评估单价 （元/平方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值 （元）
迎宾广场首层南翼商场 4,186.25 25,000 104,656,250 迎宾广场首层北翼商场 4,889.46 19,000 92,899,740 小计 9,075.71 197,555,990 物业名称 车位数 （个）
评估单价 （元/个）
评估总值 （元）
迎宾广场地下车库（建筑面积4,544.46m2）
160.00 50,000 8,000,000 合计 205,555,990 25,118,691 180,437,299 （十一）估价人员 签名（盖章）
估 价 员: 注册房地产估价师: 审 核: (注册房地产估价师) （十二）估价作业时间 2003年8月29日至2003年8月30日 （十三）估价报告应用有效期 本估价报告自2003年8月30日起壹年内有效。
五、估价技术报告 （一）
个别因素分析 1、 物业明细表 物业名称 《房地产权证》编号 粤房地证字第号 权利人 建筑面积 （㎡）
契价 （元）
土地用途 迎宾广场首层南翼商场 1269171 丰俊实业有限公司 4186.25 —— 商业 迎宾广场首层北翼商场 1229483 4889.46 —— 商业 迎宾广场地下车库 （160个车位）
4544.46 —— 商业 合计 13620.17 —— 2、 物业产权状况 物业名称 迎宾广场首层南翼商场、北翼商场及地下车库 使用期限 50年(1991.3.1~2041.3.1) 土地用途 商业 房屋权属来源 1998年更名 土地权属来源 出让 产权核准日期 1998年2月16日 他项权利摘要 委估物业已设定抵押权，设定日期为1998-6-30至2004-6-30止。
3、 物业状况 迎宾广场位于珠海市拱北迎宾大道，东侧临滨海新村，南临粤华路，西临迎宾大道，北临粤海东路，南侧主出入口临粤华路。迎宾广场沿迎宾大道呈南北走向，塔楼8座，1～8座由北向南顺序排列，塔楼最高21层，由三层裙楼相连，地下一层作地下车库。其中：地下一层层高6米，一层层高3.5米，二、三层层高为2.8米。裙楼在4、5座之间被中央消防通道分隔为南北两翼，共有出入口五个，分别邻迎宾大道和粤华路，临迎宾大道一侧广场现用作地面停车场，地面车位约有60个，由珠海俊威物业管理有限公司提供物业管理。
迎宾广场宗地呈南北长、东西短的狭长的长方形，沿迎宾大道南北长约225米，沿粤华路东西长约40米，首层裙楼南北两翼不连通，2层以上有通道相连，迎宾广场西侧迎宾大道为混合型主干道，南侧粤华路为生活型主干道，粤华路为珠海市的主要商业街，且由于西面广场高于地面约1.2米，西侧展示性较弱，地面广场现用作地面停车场，对人流有阻隔，商场主要出入口面对南侧粤华路，麦当劳、肯德基位于南翼，经营状况良好，且麦当劳租期为20年，吸引大量的客流，故南翼客流量相对较大，其租金收益也较高。
迎宾广场裙楼商场出租情况较好，南翼基本无空置现象；
北翼稍弱，二、三层存在一定的空置，空置率约为10%，商场目前的出租情况为：
楼 层 南 翼 北 翼 1 麦当劳餐厅、ESPRIT时装店、电信营业厅等(独立经营) 深圳发展银行、儿童时装、电子游戏厅 (独立经营) 2 肯德基餐厅、各种时装铺位(独立经营) 上岛咖啡、摄景、各种时装店(独立经营) 3 蓝山26名店(分隔出租，整体经营) 申银万国证券、迎宾楼酒家(独立经营) 本次评估的是迎宾广场首层南翼商场、北翼商场及地下室车库，其装修状况如下：
(1)首层南翼商场、北翼商场 外墙：铝复板、面砖；
内墙：乳胶漆；
地面：地砖；
天花：铝扣板吊顶；
门窗：玻璃地弹门、玻璃橱窗。每层设八组自动扶梯，内部设施还有中央空调、自动喷淋、烟感报警等设施。室外有两组扶梯直达二层。
(2)地下车库部分 本次委估的地下车库为地下一层整体，层高6米，有160个停车位，目前出租率约为1/3，月租金280元/个，1小时内停车5元，隔夜15元。其装修情况如下：
地面：水泥地；
内墙、天花：刷白；
内部设施还有自动喷淋、烟感报警等。
（二）区域因素分析 迎宾广场位于珠海市拱北迎宾大道与粤华路交汇处东北侧，距离拱北口岸约3公里。周边商服配套：迎宾大道有国际商业大厦、万佳百货、收藏品市场、珠海国际文化艺术品购物广场，粤华路上有拱北市场、莲花路上有拱北医院等。迎宾大道上的公交线路主要有：1、2、10、11、32路等，粤海东路主要有：4、9、13路等。迎宾广场住宅于1996年入伙交付使用，现居住群体主要以外籍人士、中高收入人士为主，消费能力较强。
迎宾广场北侧的粤海东路、西侧迎宾大道、东侧的莲花路为珠海市的主要商业街，分布有银都酒店、交通银行、拱北海关、中建商业大厦、珠海国际大厦、拱北客运站等。莲花路为拱北的步行街，街内商业主要以首层街铺为主，经营品种有中低档次的服装、小食店、通讯营业厅等，临街商铺的出租率较高，租金水平为200～400元/平方米·月。附近的大型商场除迎宾广场外，还有位于迎宾路与侨光路交界的珠海国际大厦商业广场，部分裙楼出租给万佳百货，其余自营，吸引了澳门及珠海周边的消费者其一层裙楼租金在150~240元/平方米之间；
位于拱北口岸的在售楼宇和园大厦裙楼三层近5,000平方米，其销售均价在21,700~25,700元/平方米；
拱北口岸广场地下一层月租金100~150元/平方米，经营状况较好。
（三）市场背景分析 1、珠海市概况 珠海位于广东省南部，珠江出海口西岸，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，南与澳门陆路相通，北距广州140公里。珠海陆海总面积为7,640平方公里，其中陆地面积1,640平方公里。珠海海岸线长731公里，共有146个岛屿分布于南中国海，海岛总面积236.9平方公里。
珠海属于低纬度亚热带季风区，年平均气温22.4度，年平均降雨量1,700~2,300毫米。东风为常向风，夏以东南风为主，冬以东北风为主，夏秋季有台风侵袭。空气平均相对湿度为79%。
珠海于1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖“，成为中国唯一获此殊荣的城市，以整座城市作为景区入选“中国旅游胜地四十佳“，还获得“国家园林绿化城市“、“国家环境保护模范城市“、“国家卫生城市“等殊荣。2000年被国家环保总局授予“国家级生态示范区“称号。
珠海市下设香洲区、斗门区、金湾区，香洲区为市人民政府所在地。香洲区下辖拱北、吉大、香洲、前山、南屏等街道办。截至2001年底，全市常住人口为125.28万人，其中户籍人口为75.93万人。
2、珠海市经济发展概况 2002年，珠海经济呈现持续快速健康发展的良好势头。据初步测算，2002年国内生产总值实现410.64亿元，增长12.4%，高出2001年0.3个百分点，也明显高出全省平均水平1.6个百分点，达到1996年以来的最高增速。其中，第一产业增加值16.18亿元，增长7.4%；
第二产业增加值225.26亿元，增长12.0%；
第三产业增加值169.20亿元，增长13.5%。全年人均国内生产总值可望达到33032元。
今年以来，珠海市委、市政府坚持一手抓防治非典，一手抓经济建设，实施“工业西进、城市西拓“战略，大力推进新型工业化进程，努力建设“三基地一中心“，工业发展步伐明显加快，国民经济实现快速增长。据初步统计，1~6月实现国内生产总值224.36亿元，比上年同期增长15.4%，同比高出5.7个百分点，也明显高于全省平均水平2.8个百分点，创近八年以来同期的新高。其中，第一产业增加值7.80亿元，增长7.0%，拉动GDP增长0.2个百分点；
第二产业增加值121.84亿元，增长19.0%，拉动GDP增长10.4个百分点；
第三产业增加值94.72亿元，增长11.4%，拉动GDP增长4.8个百分点；
三次产业结构由上年同期的3.73∶52.84∶43.43。调整为3.48∶54.30∶42.22。其中，第一产业比重下降0.25个百分点，第二产业比重上升1.46个百分点，第三产业比重下降1.21个百分点。
3、珠海房地产概述 进入2003年，珠海市房地产投资继续保持平稳增长态势，商品房市场热度未减，今年第一季度商品房销售面积16.37万平方米，销售额5.67亿元，同比增长15.69%和11.83%；
房地产业实现增加值5.43亿元，同比增长14.01%。
①、房地产开发投资平稳增长 今年第一季度，珠海市商品房开发完成投资8.37亿元，同比增长2.42%；
新开工面积39.21万平方米，同比增长6.9%；
完成开发土地面积（完成前期开发，具备进行房屋建筑施工条件的土地面积）3.11万平方米，同比增长22.00%。
②、住宅市场依然活跃 随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策、措施的实施，住宅销售依然活跃。今年第一季度，住宅销售15.29万平方米，销售额4.42亿元，同比增长16.08%和13.9%；
在商品住宅销售中，价位在3200元/平方米以下、单位面积为80－120平方米的住宅销售最为畅旺。
③、商品房销售面积大于竣工面积 今年第一季度，商品房竣工面积10.22万平方米，商品房销售面积16.37万平方米，商品房销售面积超过竣工面积6.15万平方米。
④、房地产开发资金到位情况良好，自筹资金及银行贷款增幅较大 今年第一季度，商品房开发到位资金7.39亿元，同比增长44.33%。房地产开发资金到位较好的原因主要是企业自筹资金及银行贷款大幅度增加，其中企业自筹资金3.7亿元，增长148.32%，占房地产开发投资总额的44.21%；
国内银行贷款1.92亿元，同比增长48.83%，占房地产开发投资总额的22.94%。
据珠海市消费者委员会统计，今年1－2月珠海市房地产投诉大幅下降，房地产投诉仅仅10宗，比去年平均每个月的投诉少了一半多。这一方面反映了珠海市整顿房地产秩序取得进展；
另一方面也表明珠海的房地产开发商诚信经营的氛围越来越浓。
珠海市第一季度房地产开市场开局良好，为实现今年的房地产开发目标奠定了坚实的基础。
4、珠海市及拱北商业发展现状 珠海市区内商业物业供给较小，根据《2002年珠海统计年鉴》，2001年度商业营业用房施工面积为53.99万平方米，竣工面积为13.04万平方米，实际销售面积10.82万平方米。
拱北商圈指拱北口岸以北，大埔山以南，桂花路以东，情侣南路以西的区域，商圈以莲花路为轴线，聚集几千家商铺食肆，外地零售商万佳、屈臣氏也在区内开业。拱北商业的特点为：莲花路、粤华路、粤海路上主要为临街小面积商铺，大型商业裙楼整体经营则位于迎宾大道两侧，除本次评估的迎宾广场外，还有位于迎宾南路与粤华路光汇处西北角珠海国际大厦裙楼的万佳百货。据珠海市经贸局透露，由于商圈临近拱北口岸，区内近1/3的消费者来自澳门，带动了迎宾南路人流，营业规模也日趋接近珠海最早发展的吉大商圈。因此，拱北莲花路及迎宾南路现正逐步发展成为珠海的市级商业中心。
（四）最高最佳使用分析 指在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术上可行，在经济上可行的方式来实现房地产的最高最佳使用。委估物业目前的最高最佳用途与项目法定用途一致，为商场和地下车库。
（五）估价方法选用 委估物业用途为商场、地下车库，珠海市存在商场及地下车库物业的可比市场案例，故我们采用市场比较法进行计算。
市场比较法原理：是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
（六）估价测算过程 1、我们调查的市场案例有：
名称 性质 面积(㎡) 楼层 单价(元/㎡) 备注 新丰综合楼(拱北) 商业 228 1 9,600 三级市场报价 富绅花园(拱北) 商业 35 地下一层 5,600 三级市场报价 银隆大厦(吉大) 商业 45 2 11,000 三级市场报价 和园大厦（拱北）
商业 128 1 21,700 二级市场价 和园大厦（拱北）
商业 164 1 25,700 二级市场价 商业物业则因区位、交通等因素价格差别较大，目前迎宾广场首层租金水平为150～250元/平方米·月，二层租金水平为80～150元/平方米·月，三层租金水平50～100元/平方米·月。
珠海市最近少有车库发售，根据我们的调查，近年来发售的车位案例有，迎宾路西侧小区地面车库4.5万元/个，吉大某小区地下车库6.8万/个，香洲多层地面停车位2万/个。
2、我们在确定物业的评估价格时，考虑的因素有：
首场商场 ⑴邻近拱北口岸，位于珠海市的商业中心区，商业氛围浓厚；
⑵区域发展前景较好，商业物业有一定的升值潜力；
⑶迎宾广场在珠海有一定知名物业；
⑷委估物业目前经营状况较好，2、3层南翼全部出租，3层北翼有小部分空置；
⑸拱北商圈商业物业供给量较大；
⑹迎宾广场北翼商场与南翼商场收益有所不同。
地下车库 ⑴邻近拱北口岸，位于珠海市的商业中心区，存在一定的车位需求；
⑵周边近期没有车位发售，车位存在一定的稀缺性；
⑶迎宾广场西侧地上停车场将改造为商业广场，停车以地下车库为主。
（七）估价结果确定 结合委估物业的合法用途和使用现状，最终，我们确定，委估物业的评估结果如下：
评估总价：人民币205,555,990元 大写金额：人民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整 （详见第一页《评估结果明细表》）
六、附件 (一) 房地产抵押贷款保证额测算表 附件：abc (二) 物业位置图 (三) 物业照片 (四) 产权资料 (五) 评估机构资质证书
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